垃圾随意丢棄、車輛亂停亂放(fàng)、流動商販随意出入……當前，有的老舊小(xiǎo)區根本沒有物(wù)業管，有的物(wù)業管得很差。一(yī)些居民(mín)因物(wù)業“服務差”不繳費，而物(wù)業也往往以“入不敷出”爲由敷衍了事(shì)。

在全國新一(yī)輪老舊小(xiǎo)區改造中，補齊物(wù)業管理服務短闆、完善長效管理機制呼聲甚高(gāo)，多(duō)地推出相(xiàng)關政策和措施。

引進物(wù)業提升管理，強行清退不合格企業

據了解，不少城(chéng)鎮2000年(nián)前建設的老舊小(xiǎo)區都是出售的公房，由地方國企下(xià)屬的物(wù)業公司托管，除了保潔等基本服務外，幾乎沒有物(wù)業管理。目前，一(yī)些小(xiǎo)區在完成基礎設施改造後引進了物(wù)業公司。

河北(běi)邢台市(shì)橋東區市(shì)交通(tōng)局家屬院小(xiǎo)區居民(mín)劉小(xiǎo)英說：“以前刮風一(yī)身土(tǔ)，下(xià)雨一(yī)身泥。現在引入物(wù)業公司後，路(lù)面平坦幹淨，車輛停放(fàng)齊整；原來雜草(cǎo)叢生(shēng)的空地被改造成停車場、健身小(xiǎo)廣場，還有保安巡邏。”

此外，各地通(tōng)過專項整治，強行讓一(yī)些服務質量差的企業退出。“我們通(tōng)過獎優罰劣，調整退出20%能(néng)級低(dī)、服務差的物(wù)業企業。”上(shàng)海市(shì)虹口區相(xiàng)關部門負責人表示。虹口區還對各物(wù)業服務企業及相(xiàng)關住宅小(xiǎo)區開展問卷調查，形成164家物(wù)業服務企業滿意度得分及排名，并按照(zhào)七色評價體系進行分級，分别爲金牌、銀牌、綠牌、藍牌、黃牌、橙牌和紅牌，不達标的物(wù)業服務企業無法拿到(dào)“達标獎金”。

“現在物(wù)業公司服務态度比以前好多(duō)了。”上(shàng)海市(shì)虹口區玉四居民(mín)區黨總支書記盧戈潤說，以前，這裏兩個小(xiǎo)區主路(lù)上(shàng)都是亂停亂放(fàng)的車，經過科學改造，新畫了停車線、集約新增30多(duō)個車位，緩解了居民(mín)停車難的問題。“服務水(shuǐ)平提升後，這兩個小(xiǎo)區業委會已經同意把物(wù)業費提高(gāo)20%至30%。”

此外，針對老舊小(xiǎo)區“無管”“失管”現象，一(yī)些地方政府實行托底。南(nán)京市(shì)栖霞區在全區9個街道均成立物(wù)業公司，托管全區153個老舊小(xiǎo)區和59個保障房小(xiǎo)區，覆蓋全區住宅小(xiǎo)區總數的70%。

“服務差不繳費，不繳費服務更差”死循環如何破解？

記者調查發現，一(yī)些舊小(xiǎo)區引入物(wù)業後，管理運營情況仍存在困境，如成立業主委員會的比例不高(gāo)，物(wù)業費面臨提價難、收繳率低(dī)等問題。

記者在南(nán)京市(shì)采訪發現，有的改造後的小(xiǎo)區後續管理不到(dào)位，僅實現基本保潔，停車、綠化、安保等無人管理。有業内人士告訴記者，老舊小(xiǎo)區整治後，引進市(shì)場化物(wù)業的不到(dào)10%，已經成立業委會的隻有20%左右。“沒有業委會，大家意見不統一(yī)，誰也做不了主。”

随著(zhe)對物(wù)業服務質量要求的提高(gāo)，管理成本相(xiàng)應增加，提高(gāo)物(wù)業費成爲一(yī)些老舊小(xiǎo)區的突出矛盾。“有些小(xiǎo)區規模小(xiǎo)，甚至不到(dào)1萬平方米，不少居民(mín)對物(wù)業服務不滿意、拒交物(wù)業費，導緻物(wù)業管理公司入不敷出、常年(nián)虧本。”上(shàng)海一(yī)家國有物(wù)業管理公司負責人大倒苦水(shuǐ)。

“物(wù)業費不提高(gāo)，反過來又(yòu)影響物(wù)業服務的質量，形成惡性循環。”河北(běi)省衡水(shuǐ)市(shì)方舟物(wù)業服務有限公司總經理呂研說，很多(duō)老舊小(xiǎo)區的居民(mín)缺乏服務交費觀念，這讓部分小(xiǎo)區物(wù)業管理工(gōng)作難以持續。

“改造社區及後期維護必定會新增費用，錢從哪兒來是個難題。”龍湖(hú)智慧服務公司有關負責人表示。

各地探索：打包合并、居民(mín)自(zì)治、政府“托底”

爲解決老舊小(xiǎo)區物(wù)業管理難題，目前多(duō)地因地制宜，探索出一(yī)些老舊小(xiǎo)區物(wù)業管理模式。

——合并實現“大物(wù)業”集中管理。針對老舊小(xiǎo)區不成規模、物(wù)業公司不願接管的難題，河北(běi)邢台将老舊小(xiǎo)區“化零爲整”，将無人管理、無人清潔、無人維護的多(duō)個相(xiàng)鄰老舊小(xiǎo)區，“打包”交由物(wù)業公司管理，在保潔、秩序維護、維修等方面實現資源共享。

——搭建居民(mín)自(zì)治共治平台。記者在采訪中發現，一(yī)些街鎮基層政府通(tōng)過搭建社區共治平台，推動居民(mín)自(zì)治制訂物(wù)業管理方案。例如，成都市(shì)将成立小(xiǎo)區自(zì)治組織，如建立社區聯席會議等方式，作爲啓動老舊小(xiǎo)區改造的前置條件(jiàn)，讓居民(mín)充分協商，對小(xiǎo)區管理模式、物(wù)業管理公司形成一(yī)緻意見。

——政府“托底”。南(nán)京市(shì)物(wù)業辦副主任童龍聲表示，由于目前市(shì)場發育不健全、國家相(xiàng)關政策不完善，一(yī)些老舊小(xiǎo)區的管理難題僅通(tōng)過市(shì)場難以解決，暫時仍需政府“托底”。南(nán)京市(shì)栖霞區住建局物(wù)業科科長李秀東介紹，公益性物(wù)業公司托底之後，老舊小(xiǎo)區和保障房小(xiǎo)區的物(wù)業費是每月(yuè)每平方米0.4元，而其他小(xiǎo)區普遍在每平方米1.9元左右。

石家莊爲鼓勵老舊小(xiǎo)區引入物(wù)業管理服務，對主城(chéng)區老舊小(xiǎo)區新引入物(wù)業管理實行财政補貼，第一(yī)年(nián)補貼0.3元/平方米、第二年(nián)補貼0.2元/平方米、第三年(nián)補貼0.1元/平方米，三年(nián)後退出。

多(duō)位受訪的物(wù)業企業及部分街道負責人認爲，老舊小(xiǎo)區的改造和維護都需要投入大量經費，短期内政府可以提供一(yī)些專項補助，但長期看(kàn)，還需居民(mín)提高(gāo)對物(wù)業服務價值的認識，通(tōng)過依法、公開、居民(mín)協商的方式合理提高(gāo)物(wù)業費，并督促物(wù)業公司提升服務水(shuǐ)平，讓居民(mín)生(shēng)活更方便、更舒适。