物(wù)業管理與廣大人民(mín)群衆生(shēng)産生(shēng)活息息相(xiàng)關，對改善城(chéng)市(shì)面貌、優化居住環境、維護社會穩定有著(zhe)重要意義。

目前，齊齊哈爾市(shì)共有住宅小(xiǎo)區730個，物(wù)業管理總面積5638萬平方米，全市(shì)物(wù)業服務企業205家。随著(zhe)齊齊哈爾市(shì)城(chéng)市(shì)化進程不斷加快，廣大居民(mín)對物(wù)業管理服務的要求與日俱增，物(wù)業管理工(gōng)作呈現出一(yī)些新情況、新問題。因此，根據齊齊哈爾市(shì)實際制定一(yī)部獨具地方特色的地方性物(wù)業法規十分必要。4月(yuè)26日，經黑(hēi)龍江省第十三屆人民(mín)代表大會常務委員會第十一(yī)次會議批準，《齊齊哈爾市(shì)物(wù)業管理條例》（以下(xià)簡稱《條例》）頒布，并将于7月(yuè)1日起正式實施。爲了讓廣大市(shì)民(mín)詳細了解《條例》，促進我市(shì)物(wù)業管理事(shì)業健康有序發展，近日，記者采訪了物(wù)業部門專業人士，對《條例》予以解讀。

規範物(wù)業區劃 嚴把房屋驗收關口

爲更準确地劃分物(wù)業管理區域，《條例》第七條規定：“物(wù)業管理區域應當按土(tǔ)地使用證确定的使用範圍爲基礎，結合建築物(wù)規模、物(wù)業的共有、共用設施設備和社區建設等因素劃定。”

在實際工(gōng)作中，大多(duō)數物(wù)業矛盾糾紛的主要原因是由住宅小(xiǎo)區配套設施設備不完善、質量不合格等開發遺留問題造成的。爲徹底解決此類問題，防止驗收不合格、不具備交付條件(jiàn)的小(xiǎo)區提前組織業主進戶，《條例》第十條對新建住宅小(xiǎo)區的配套建築及設施設備辦理物(wù)業交付手續的條件(jiàn)作出明确限制性規定，對《黑(hēi)龍江省城(chéng)市(shì)房地産開發管理條例》（2015修正）第二十三條的相(xiàng)關規定進行拓展和明确，對新建住宅小(xiǎo)區配套建築及設施設備應當具備的交付條件(jiàn)作出嚴格規定，不具備交付條件(jiàn)的，建設單位不得與業主辦理交房手續。

放(fàng)寬組建條件(jiàn) 創新自(zì)治組織建設

《條例》第十五條規定：“建設單位或者前期物(wù)業服務企業應當将業主入住情況以書面方式及時報告物(wù)業管理行政主管部門和街道辦事(shì)處、鄉(鎮)人民(mín)政府”。

本條規定了建設單位或者前期物(wù)業服務企業将業主入住情況及時向相(xiàng)關部門報告的義務，對有關部門組織業主及時成立業主大會維護自(zì)身合法權益有積極作用。

《條例》第十六條規定：“符合業主大會成立條件(jiàn)的，由建設單位向街道辦事(shì)處或者鄉（鎮）人民(mín)政府提出成立業主大會的書面申請；建設單位30日内未提出申請的，可由該物(wù)業管理區域所在地的社區居（村(cūn)）民(mín)委員會組織10人以上(shàng)的業主代表提出申請”。

此規定除明确建設單位的申請義務外，考慮到(dào)實際工(gōng)作中建設單位出于某種原因或疏失，未及時提出申請的情況下(xià)，給社區居（村(cūn)）民(mín)委員會及業主群體以申請成立業主大會和業主自(zì)治組織的權利和渠道。

《條例》創新地提出了成立業主監事(shì)委員會。第二十一(yī)條規定，“業主大會可以根據工(gōng)作需要設立業主監事(shì)委員會，業主監事(shì)委員會具體産生(shēng)辦法、工(gōng)作職責和所需經費由業主大會确定。” 業主監事(shì)委員會由業主大會選舉産生(shēng)，依據業主大會決定、決議及授權開展工(gōng)作，向業主大會負責并彙報工(gōng)作。規定此條款目的在于完善物(wù)業管理工(gōng)作中的監督機制，避免或減少物(wù)業工(gōng)作執行過程中的違法、違規事(shì)宜，維護廣大業主的合法權益。

加強停車管理 建立“租售并舉”制度

爲減少部分小(xiǎo)區地下(xià)停車位大量閑置，減輕小(xiǎo)區地面停車的壓力，避免資源浪費，《條例》第二十八條規定：“物(wù)業管理區域内車庫、車位應當優先滿足業主、物(wù)業使用人停車需要。建立住宅小(xiǎo)區空閑車位‘租售并舉’的管理機制”。

第二十九條規定：“具備條件(jiàn)的住宅小(xiǎo)區全部實行劃線停車，确保車輛停放(fàng)規範有序”；“鼓勵建設單位或者其他投資人在既有住宅小(xiǎo)區規劃條件(jiàn)允許，并經業主大會同意的情況下(xià)，建設、經營地下(xià)停車場和立體停車設施，滿足停車需求”。

本條此兩款的規定，均著(zhe)眼于解決當前小(xiǎo)區停車秩序和停車設施完善的問題。一(yī)是要求實施劃線停車；二是對建設經營地下(xià)停車場和立體停車設施做出鼓勵性規定。

加強信用監管 施行企業“紅黑(hēi)榜”

按照(zhào)加強“事(shì)中事(shì)後”監管的總體要求，積極運用考核結果，施行物(wù)業服務企業“紅黑(hēi)榜”，建立物(wù)業服務信用監管體系。《條例》第三十二條規定：“物(wù)業管理行政主管部門應當加強對物(wù)業服務企業的監督管理，物(wù)業行業協會應當定期開展業主滿意度測評，運用企業信用等級評定對其服務質量進行考核，促進物(wù)業服務企業提高(gāo)服務水(shuǐ)平”；建立物(wù)業服務企業‘紅黑(hēi)榜’社會發布制度，建立誠信企業激勵獎勵和不良企業的懲戒機制”。

規範選聘程序 鼓勵開展招投标

《條例》對選聘、解聘物(wù)業服務企業的方式和程序作出了具體性規定，明确了業主委員會的操作步驟和禁止事(shì)項，通(tōng)過招投标選聘和業主大會表決，防止個别業主委員會私下(xià)操作随意更換物(wù)業企業，傷害業主群體的權益。

第三十四條規定：“業主大會重新選聘物(wù)業服務企業，鼓勵通(tōng)過招投标方式進行”；“選聘物(wù)業服務企業前，業主委員會應當召開業主大會會議，對選聘方式、合同期限以及服務内容等進行表決。未經業主大會同意，業主委員會不得擅自(zì)選聘、解聘物(wù)業服務企業”。

第三十五條規定：“業主大會與物(wù)業服務企業因合同糾紛欲提前終止物(wù)業服務合同的，可向物(wù)業管理行政主管部門及街道、社區居（村(cūn)）民(mín)委員會提請調解，物(wù)業管理行政主管部門及街道、社區居（村(cūn)）民(mín)委員會應予受理，調解不成的，業主大會可按法定程序提前終止物(wù)業服務合同，重新選聘物(wù)業服務企業。”

保護企業權益 加收欠費違約金

出于公平原則，增加業主逾期交納的支出成本，保護企業和正常繳費業主的合法權益，避免因大量欠費、逾期繳費行爲導緻物(wù)業服務企業降低(dī)服務質量，《條例》第三十八條規定：“業主委員會應當督促業主交納物(wù)業服務費，經督促未交納的，物(wù)業服務企業可以依法向人民(mín)法院提起訴訟。逾期未交納物(wù)業服務費的，可自(zì)逾期之日起，按照(zhào)物(wù)業服務合同約定加收違約金，收取标準不超過日1‰。”

同時，第四十條規定：“建設單位銷售房屋，不得與房屋買受人約定減免物(wù)業服務費。”避免因建設單位在房屋預銷售過程中，就(jiù)物(wù)業服務作出高(gāo)承諾、高(gāo)讓利，引發大量矛盾和糾紛。

嚴防違規使用 提高(gāo)資金使用率

爲防止房屋維修資金違規使用，《條例》第五十七條規定：“提出房屋專項維修資金使用的申請單位對所提交材料的真實性、合法性、有效性負責，因隐瞞真實情況或者提供虛假材料給相(xiàng)關業主造成損失的，依法賠償相(xiàng)關業主損失并承擔相(xiàng)應的法律責任”。

同時，爲提高(gāo)資金使用率，簡化應急情況下(xià)房屋維修資金使用程序，《條例》在第五十六條中規定：“在物(wù)業管理區域内，發生(shēng)下(xià)列危及房屋安全和人身财産安全的緊急情況需要立即使用房屋專項維修資金進行維修和更新、改造的，可以不經過專有部分占建築物(wù)總面積2/3以上(shàng)且占總人數2/3以上(shàng)的業主同意”。

爲提高(gāo)房屋維修資金繳存率，充分發揮資金作用。一(yī)是在《條例》第五十一(yī)條規定：“竣工(gōng)交付後尚未售出的房屋，由開發建設單位作爲産權人交存首期房屋專項維修資金。實行商品房預售資金監管的，開發建設單位應當交存的房屋專項維修資金可以從監管的預售資金中劃轉。開發建設單位交存的房屋專項維修資金，在房屋售出後轉由買受人承擔。業主未按規定交存首期房屋專項維修資金的，開發建設單位不得将房屋交付買受人。”

第五十三條規定：“業主分戶賬内房屋專項維修資金餘額不足30%時，應當續交專項維修資金；已辦理入住手續尚未交存首期房屋專項維修資金的，應當按規定進行交存”；“業主拒不交存房屋專項維修資金的，業主委員會、社區居（村(cūn)）民(mín)委員會或者物(wù)業服務企業可以書面督促其限期交存；逾期不交存的，應當按拖欠金額加計同期銀行貸款利息交存；發生(shēng)共用部位、共用設施設備維修時，相(xiàng)關業主應當共同承擔維修責任。因業主延期交存或拒交房屋專項維修資金，延誤維修時機或無法維修，給其他業主造成損失的，應承擔賠償責任；拒不承擔賠償的，業主委員會或者具有利害關系的業主，可以依法向人民(mín)法院提起訴訟”。